Innovazioni condominiali

E' considerata innovazione ogni nuova opera che modifichi, in tutto o in parte, nella materia o nella forma o nella destinazione, la cosa comune.

Il codice civile all'articolo 1102 attribuisce ai singoli condomini di apportare modifiche alle strutture condominiali per un migliore utilizzo della proprietà esclusiva. L’articolo 1120 sancisce quali innovazioni possano essere deliberate dall'assemblea condominiale con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi.

La legge non fornisce una precisa definizione di innovazione, ma secondo consolidata giurisprudenza costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.



Non sono, invece, considerati come innovazioni, gli atti di maggiore utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.



Le innovazioni incidono sull’interesse di tutti i condomini, che dovranno deliberare l'innovazione, a maggioranza qualificata (pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza del condominio e i 2/3 del valore dell’edificio).



Particolarmente rilevante nella pratica è la differenza tra modifica ed innovazione.
L'innovazione è quella modifica materiale che alteri o ne muta la destinazione originaria della cosa comune.
La modifica, invece, è solo diretta a rafforzare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciando immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare gli interessi concorrenti dei condomini.

La disciplina delle verande

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